L’indice Case-Shiller est composé de plusieurs indices composite utilisés comme référence du secteur de l’immobilier américain. On distingue notamment l’indice National des prix de l’immobilier, l’indice composite 10-villes, l’indice composite 20-villes ainsi que l’indice relatif aux zones métropolitaines individuelles. Chacun de ces indices porte sur les variations des prix de logements américains.
Composition de l’indice Case-Shiller
L’indice composite 10-villes est constitué des 10 régions métropolitaines suivantes: Boston, Miami, Chicago, New-York, Denver, San Diego, Las Vegas, San Francisco, Los Angeles et Washington D.C.
L’indice National, publié trimestriellement, est établi à partir des neuf régions métropolitaines les plus influentes de cette liste.
L’indice composite 20-villes porte sur les 10 régions citées ci-dessus ainsi que sur les 10 villes américaines suivantes: Atlanta, Minneapolis, Charlotte, Phoenix, Cleveland, Portland, Dallas, Seattle, Detroit et Tampa.
Ces zones, définies par le Bureau américain de Gestion et de Budget, correspondent généralement à des zones à forte densité de population ou ayant un poids économique significatif aux Etats-Unis.
Enfin, chaque région métropolitaine dispose de son indice propre.
Méthode utilisée pour le calcul de cet indice
La méthode consiste à prendre comme donnée les ventes répétées de maisons familiales individuelles et à comparer ces prix dans la durée durant le mois en question, de manière à faire ressortir une tendance générale sur le secteur du prix de ces maisons.
Les maisons à considérer doivent correspondre à des logements individuels valorisés au prix du marché actuel et ayant fait l’objet d’au moins deux transactions récentes. Sont exclues de cet indice les maisons détenues en copropriété, les appartements, les maisons ayant été rénovées, les maisons associées à une vente à un prix inférieur à celui du marché mais aussi les transferts de propriété entre les membres d’une même famille.
A cela, il convient d’ajouter que les maisons détenues en copropriété ont leur propre indicateur. Il existe en effet des indices supplémentaires comme l’indice composite condo concentrés autour de Boston, de Chicago, de New-York, de Los Angeles et de San Francisco.
Intérêts de l’indice case-shiller
Cet indice est très utile pour prévoir l’évolution des prix de l’immobilier ainsi que d’éventuels pics ou bulles immobilières comme cela fut le cas en 2006.
Ainsi, une hausse des prix de l’immobilier favorisera la construction de nouvelles maisons, les variations des prix de logements étant souvent associées à des modifications des dépenses de consommation.
Enfin, l’agence de notation S&P chargée de la publication de cet indice édite en complément des indices corrigés des variations saisonnières.
Evolutions récentes de cet indice
Avant la récente crise de 2007, la montée des prix de l’immobilier et les crédits hypothécaires ont favorisé la hausse de cet indice. Mais à partir de 2007-2008, une contraction de la consommation et de la demande intérieure sont observées à la suite de la baisse des prix de l’immobilier, ce qui rend les consommateurs incapables de faire face à leurs emprunts à taux variable et à trouver de nouvelles sources de financement.
L’indice Case-Shiller reste donc un indicateur très intéressant à suivre de près pour la prise de décision des investisseurs notamment ceux qui sont désireux de repérer d’éventuels signes de retour à la croissance.
